2018年(平成30年)宅建試験 問題1(意思表示)

【問1】

AがBに甲土地を売却した場合に関する次の記述のうち、

民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

 

 

1.甲土地につき売買代金の支払と登記の移転がなされた後、第三者の詐欺を理由に売買契約が取り消された場合、原状回復のため、BはAに登記を移転する義務を、AはBに代金を返還する義務を負い、各義務は同時履行の関係となる。

 

2.Aが甲土地を売却した意思表示に錯誤があったとしても、Aに重大な過失があって無効を主張することができない場合は、BもAの錯誤を理由として無効を主張することはできない。

 

3.AB間の売買契約が仮想譲渡であり、その後BがCに甲土地を転売した場合、Cが仮想譲渡の事実を知らなければ、Aは、Cに虚偽表示による無効を対抗することができない。

 

4.Aが第三者の詐欺によってBに甲土地を売却し、その後BがDに甲土地を転売した場合、Bが第三者の詐欺の事実を知らなかったとしても、Dが第三者の詐欺の事実を知っていれば、Aは詐欺を理由にAB間の売買契約を取り消すことができる。

 

民法から意思表示の問題です。

民法の問題は一見複雑で難しい感じがしますが、自身が当事者になった気持ちで考えるようにすると、簡単に突破できる分野です。

「テキストにこう書いてあったな」「こういう場合はどうだったっけ?」というようにテキストで勉強したことの記憶を呼び起こしながら回答していく、いわゆる暗記型で勉強するよりも、ずっと簡単でひっかかりにくいです。暗記が苦手という方には特におすすめの勉強法です。

それでは1個ずつ選択肢を見ていきましょう。

 

1.甲土地につき売買代金の支払と登記の移転がなされた後、第三者の詐欺を理由に売買契約が取り消された場合、原状回復のため、BはAに登記を移転する義務を、AはBに代金を返還する義務を負い、各義務は同時履行の関係となる。

第三者の詐欺を理由に契約が取り消されたのですから、AB双方ともに契約前の状態に同時に履行するのは当然ですね。

 

2.Aが甲土地を売却した意思表示に錯誤があったとしても、Aに重大な過失があって無効を主張することができない場合は、BもAの錯誤を理由として無効を主張することはできない。

この選択肢は「錯誤」の意味をテキストで勉強しておけば、あとは当事者の気持ちになって考えるだけでおのずと答えが見えてきます。

錯誤とは、ネットの検索で調べると、「内心的意志(意真)と表示とが一致せず、そのことを表意者みずからが自覚していない場合の意思表示をいう」と、脳から湯気が出そうな表現になっているため、宅建の勉強を始めたばかりの方がこのようなものを見てしまうと一気に自信を無くしてしまうのではないでしょうか。このような用語をわかりやすく「勘違い」というように解説してくれているのが、おすすめの市販テキストとらの巻になります。脱線しましたので話を元に戻します。勘違いをしていたAに重大な過失がありAが無効を主張できない場合、BもAの勘違いを理由に無効を主張することができない。

こんなことが起こるのはどのような場合かを考えてみましょう。例えば、宅建士が正確な情報をきちんと説明したにもかかわらず、Aがちゃんと聞いておらず、書類にもきちんと目を通していなかったために勘違いが起こってしまった場合、Aが勘違いを理由として無効を主張できるとすれば、社会は混乱しますよね。またAの勘違いを利用してBが無効を主張することもできません。

 

3.AB間の売買契約が仮想譲渡であり、その後BがCに甲土地を転売した場合、Cが仮想譲渡の事実を知らなければ、Aは、Cに虚偽表示による無効を対抗することができない。

仮想譲渡、つまりAはBに売る気がないのにBに売ったことにした。そしてその後BがCに売ってしまった場合に、Cがその事情を知らずに(善意)買った場合、AはCに対抗できない。これはABCそれぞれの立場になって考えてみれば答えは〇以外にありえないことがわかります。

 

4.Aが第三者の詐欺によってBに甲土地を売却し、その後BがDに甲土地を転売した場合、Bが第三者の詐欺の事実を知らなかったとしても、Dが第三者の詐欺の事実を知っていれば、Aは詐欺を理由にAB間の売買契約を取り消すことができる。

「A」、「B」、「D」、「第三者」とこれだけ登場人物がいれば頭が混乱する方もいらっしゃるでしょう。

Aが第三者に騙されてBに土地を売った。

Bは詐欺によるものと知らずにDに転売した。

Dは詐欺によるものと知っていた

AがBとの売買を取り消せるか

という問題です。

詐欺を知った上で土地を手に入れた「D」に注目してしまうと、迷いが生じるかも知れません。民法の設問で迷いが出た時には「何を問うているか」を押さえながら考えましょう。Aが「Bとの契約を取り消せるか」ということを聞かれています。Aには騙されたという一部の過失があるのに対してBは善意無過失ですから、AはBとの間の契約を取り消すことはできません。

 

◆ 民法の勉強を楽しくする方法 ◆

4のような複雑な問題ほどやる気が起きるようにする一つの方法として、「善悪(または過失)の順位付けをする」というやり方があります。

そうすると登場人物が多く複雑な問題になればなるほど、クイズを解いているかのように面白く勉強を進めることができます。

例えば選択肢4を筆者流に順位付けするなら、

1.第三者(詐欺を働いた)

2.D(知っていた)

3.A(騙された、注意が足りなかった)

4.B(善意無過失)

なので、Bが最も守られるべき人物ということになります。

 

 

問1の答え:4