2018年(平成30年)宅建試験 問題25(不動産鑑定評価基準)

【問25】

不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、正しいものはどれか。

 

 

1.不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用を前提として把握される価格を基準として形成されるが、これを最有効使用の原則という。

 

2.収益還元法は、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効な手法であるが、事業の用に供さない自用の不動産の鑑定評価には適用すべきではない。

 

3.鑑定評価の基本的な手法は、原価法、取引事例非核法及び収益還元法に大別され、実際の鑑定評価に際しては、地域分析及び個別分析により把握した対象不動産に係る市場の特性等を適切に反映した手法をいずれか1つ選択して、適用すべきである。

 

4.限定価格とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする鑑定評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさないことにより正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することとなる場合における不動産の経済価値を適正に表示する価値のことをいい、民事再生法に基づく鑑定評価目的の下で、早期売却を前提として求められる価格が例としてあげられる。

 

 

 

不動産鑑定評価基準に関する問題。

1.不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用を前提として把握される価格を基準として形成されるが、これを最有効使用の原則という。

 

2.収益還元法は、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効な手法であるが、事業の用に供さない自用の不動産の鑑定評価には適用すべきではない。

自用の不動産でも、賃貸を想定することにより適用されるものである。したがって、適用すべきではないというのは誤り。

 

3.鑑定評価の基本的な手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別され、実際の鑑定評価に際しては、地域分析及び個別分析により把握した対象不動産に係る市場の特性等を適切に反映した手法をいずれか1つ選択して、適用すべきである。

鑑定評価の手法が「原価法」「取引事例比較法」「収益還元法」に大別されるのはそのとおり。しかし、鑑定評価は原則として3つの方式を併用すべきであり、いずれか1つを選択して適用すべきという記述は誤り。

 

4.限定価格とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする鑑定評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさないことにより正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することとなる場合における不動産の経済価値を適正に表示する価値のことをいい、民事再生法に基づく鑑定評価目的の下で、早期売却を前提として求められる価格が例としてあげられる。

この記述は「特定価格」を説明するものです。

限定価格とは、不動産の併合または分割等に基づき市場価格と乖離することにより市場が相対的に限定される場合における取得部分の当該市場限定に基づく市場価値を前提として適正に表示する価格をいいます。

 

 

 

問25の答え:1