2018年(平成30年)宅建試験 問題29(8種制限)

【問29】

Aは、Bとの間で、Aが所有する建物を代金2,000万円で売却する売買契約(以下この問において「本件契約」という。)を締結した。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定に違反しないものはどれか。

 

 

1.A及びBがともに宅地建物取引業者である場合において、Aは、本件契約の成立後、法第37条の規定により交すべき書面を作成し、記名押印は宅地建物取引士ではない者が行い、これをBに交付した。

 

2.A及びBがともに宅地建物取引業者である場合において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除があったときの損害賠償の額を600万円とする特約を定めた。

 

3.Aは宅地建物取引業者であるが、Bは宅地建物取引業者ではない場合において、Aは、本件契約の締結に際して、500万円のてつけを受領した。

 

4.Aは宅地建物取引業者であるが、Bは宅地建物取引業者ではない場合において、本件契約の目的物である建物の瑕疵を担保すべき責任に関し、契約の解除又は損害賠償の請求は目的物の引渡しの日から1年以内にしなければならないものとする旨の特約を定めた。

 

 

8種制限(自ら売主)の問題。

 

1.A及びBがともに宅地建物取引業者である場合において、Aは、本件契約の成立後、法第37条の規定により交付すべき書面を作成し、記名押印は宅地建物取引士ではない者が行い、これをBに交付した。

<宅地建物取引士にしかできないことは次の3つ>

①重要事項の説明(35条書面の説明)

②重要事項説明書面への記名押印

37条書面への記名押印

 

 

2.A及びBがともに宅地建物取引業者である場合において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除があったときの損害賠償の額を600万円とする特約を定めた。

通常は代金の10分の2を超える額を定めることはできませんが、買主も宅建業者である場合は、規定に違反しません。

8種制限は宅建業者が自ら売主である場合に、一般の買主を保護する趣旨で定められています。買主が宅建業者である場合には、対等な当事者間の契約となるため特段の保護の必要はなく、売買契約の内容は当事者の自由な判断に委ねられます。そのために、8種類の自ら売主規制の定めは、宅建物取引業者相互間の取引については適用されません(宅建業法78条)。

 

 

3.Aは宅地建物取引業者であるが、Bは宅地建物取引業者ではない場合において、Aは、本件契約の締結に際して、500万円の手付を受領した。

手付の額は代金の10分の2を超えてはなりません。したがって代金2000万円の建物の手付額を500万円とするのは規定に違反しています。

 

 

4.Aは宅地建物取引業者であるが、Bは宅地建物取引業者ではない場合において、本件契約の目的物である建物の瑕疵を担保すべき責任に関し、契約の解除又は損害賠償の請求は目的物の引渡しの日から1年以内にしなければならないものとする旨の特約を定めた。

宅建業者が自ら売り主の場合に認められるのは、引渡し日から2年以上です。

 

 

 

問29の答え:2